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Abordar la crisis de la vivienda en África

Problemas con la vivienda

subsahariano África se prevé que tenga un déficit de viviendas de 50,5 millones de unidades. Todos los gobiernos han identificado la vivienda residencial como un problema crítico, pero aún debe resolverse. Parece ser un desafío insuperable, particularmente para la “vivienda social”. Los bancos de África no están dispuestos o no pueden otorgar hipotecas al volumen apropiado. Es necesario mejorar la competencia de suscripción y/o el motivo regulatorio.

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El desafío de la vivienda en las ciudades africanas_©https://www.ispionline.it/en/pubblicazione/housing-challenge-african-cities-23212

Retos con la vivienda

Los proyectos de vivienda (especialmente los creados por empresas extranjeras) con frecuencia no se dirigen a los grupos de mercado necesarios. No enfocarse en vivienda de interés medio o “vivienda social” (menos de $25,000). Construcción inconsistente o de baja calidad. Falta de capacitación en oficios de la construcción a nivel internacional (por ejemplo, mezcla de concreto, instalación y acabado de techos). Las economías de escala a escala son limitadas. La construcción de viviendas suele ser un proyecto supervisado por el propietario o un representante del propietario. Los sobrecostos no son infrecuentes. Con falta de fe, muchos africanos han sido “estafados” y ya no creen que una empresa produzca una casa digna como se prometió. El financiamiento no está disponible. La mayoría de las naciones no tienen mercados hipotecarios o los tienen muy restringidos.

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Unidades de vivienda necesarias para cumplir con el retraso actual_©https://www.thinkglobalhealth.org/article/africas-urban-housing-crisis

Soluciones probables

American Homebuilders of West Africa (AHWA) y US-Africa Housing Finance (USAHF) son sociedades de responsabilidad limitada registradas en EE. UU. que colaboran para construir, vender y financiar viviendas en África Occidental. La relación entre las dos empresas se muestra en la siguiente figura.

AHWA promueve, construye y vende viviendas en África occidental, mientras que USAHF proporciona financiación mediante la adquisición de préstamos originados por AHWA. Los inversores privados financian USAHF (con un rendimiento anual del 9 % en dólares estadounidenses durante los tres años anteriores), lo que da inicio al círculo virtuoso que impulsa esta asociación.

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US-AHF Y AHWA_©https://usafricahf.com ©https://africa-housing.com/?lang=en

Otra cosa que notará es que no ha habido asistencia gubernamental ni caridad en este modelo hasta la fecha. Ambas empresas tienen fines de lucro (y ahora son rentables) y han dependido completamente de la financiación privada recaudada en el Estados Unidos. Habiendo dicho eso, hay un espacio para que los gobiernos, fundaciones u otras organizaciones cuasi gubernamentales intervengan y proporcionen el capital catalizador que tanto necesitan para ayudar a las respectivas empresas a avanzar de manera más rápida y efectiva. Dado que los modelos comerciales de ambas empresas han sido probados, es hora de que las instituciones importantes den un paso al frente y ayuden.

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Un ciclo virtuoso_©https://usafricahf.com

Ahora, ¿exactamente cómo superaron estas empresas los cuatro problemas mencionados anteriormente mientras que otras fracasaron? El primer problema, la baja calidad de la construcción, no es teóricamente difícil de abordar porque las técnicas de construcción se entienden bien en los Estados Unidos, Europa, y otras economías desarrolladas. Sin embargo, hacerlo en una cultura que acepta la baja calidad como un “hecho de la vida” requiere invertir en el crecimiento del equipo local y mucho esfuerzo y voluntad para entregar un producto de calidad. Afortunadamente, los cofundadores de AHWA comparten ese objetivo y, como resultado, construyen casas en las que cualquiera estaría feliz de vivir. Parte de su celo proviene de su tiempo como voluntarios del cuerpo de paz en Costa de Marfil en la década de 1990. . Las instrucciones a los africanos locales fueron dadas personalmente por el cofundador Jonathan Halloran sobre cómo construir una escalera más segura, usar correctamente las herramientas eléctricas y establecer un depósito de logística como una indicación de su devoción.

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Fabricación de escalera con estándares internacionales_©https://www.linkedin.com/pulse/solution-housing-crisis-africa-ameet-dhillon/

Jonathan cree que si educas a un grupo sobre cómo hacer cualquier cosa de una manera de clase internacional, ese grupo transmitirá con entusiasmo ese conocimiento a todos los que lo escuchen. Afortunadamente, la mayoría de los africanos están dispuestos a escuchar y aprender porque quieren ver crecer a su país y continente.

Otro problema son las economías de escala restringidas. Además, existe una falta de confianza en los desarrolladores, que está indisolublemente ligada a la necesidad de que los consumidores construyan sus propias casas y sufran la angustia y el dolor relacionados si se confía en los desarrolladores de viviendas. Cualquier miembro de la diáspora africana le contará una historia personal o sobre un amigo cercano o un primo que fue “estafado” mientras intentaba construir una casa en África. AHWA ha superado el problema de la confianza a la antigua: ofrecen un gran producto a sus clientes y el «boca a boca» ha hecho el resto con el tiempo. AHWA ya es una marca conocida en Guinea, África occidental, que se está expandiendo a naciones vecinas como Sierra Leona, Côte d’Ivoire y Senegal, a las que seguirán muchas más.

El tercer tema es el dinero, que es el más difícil. Darle a un prestatario un préstamo hipotecario es más complejo de lo que parece. El desafío aparente es obtener los fondos para financiar los préstamos (lo cual es bastante desafiante cuando el mercado objetivo es África), pero el procedimiento de suscripción puede ser más complicado. El prestamista no puede simplemente prestarle a cualquiera; el prestatario debe ser verificado a fondo a través de algún método sistemático y repetible. Esto requiere conocer a un prestatario potencial y analizar el riesgo. Para facilitar este arduo esfuerzo, la USAHF tiene la intención de otorgar préstamos primero únicamente a la diáspora africana que reside en países de la OCDE como los Estados Unidos, Francia, Canaday el Reino Unido.

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Casa de 850 pies cuadrados con 2 recámaras, 1 baño, sala y cocina_©https://usafricahf.com

La metodología de suscripción combinada de AHWA/USAHF es única porque permite a los prestatarios pagar mensualmente en una «cuenta de depósito en garantía» por hasta 24 meses para cumplir con el requisito de pago inicial del 30%. Esto beneficia al prestatario y proporciona datos esenciales y confianza en la capacidad de pago del prestatario. Si alguien tiene la disciplina financiera para hacer un pago mensual durante un año o más sin siquiera poseer una propiedad, las posibilidades de incumplimiento después de ser propietario de la casa son bastante bajas. Son, en otras palabras, un riesgo de crédito razonable.

Un método bien desarrollado para lidiar con el inevitable incumplimiento del préstamo es la pieza final del rompecabezas financiero. Independientemente de cuán minucioso sea su proceso de suscripción, ciertos incumplimientos son inevitables. Muchos banqueros aconsejan que si no tiene valores predeterminados, muestra que su suscripción es demasiado estricta y debe relajar las reglas. AHWA y USAHF tienen un mecanismo predeterminado acordado y lo han navegado con éxito varias veces con un daño mínimo para el negocio o el prestatario. Debido a la demanda masiva de residencias AHWA, la reventa ha sido razonablemente sencilla y es probable que los valores aumenten, protegiendo al prestatario moroso de pérdidas graves.

Conclusión

Finalmente, tanto AHWA como USAHF tienen un plan viable, sostenible y escalable que puede aliviar las necesidades de vivienda de África con el tiempo. Para hacer realidad esta promesa, los gobiernos, las IFD, las fundaciones y otras organizaciones similares deben intensificar y ofrecer dinero catalizador.

Referencias:

1. Financiamiento de la vivienda en África (USAHF) | (sin fecha) EE. UU. Disponible en: https://usafricahf.com/.

2.Dhillon, A. (2021) Solucionar la crisis de la vivienda en África, LinkedIn. Disponible en: https://www.linkedin.com/pulse/solution-housing-crisis-africa-ameet-dhillon/.

3.Vivienda asequible (sin fecha) Hábitat para la Humanidad. Disponible en: https://www.habitat.org/emea/about/what-we-do/affordable-housing.

Arquitectura Today

Fundador y Ceo de ArquitecturaToday soy Arquitecto e Ingeniero de sistemas informáticos.

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